Décoder les diagnostics immobiliers pour acheter moins cher

Exposition, ensoleillement, largeur des pièces… lorsqu’on visite un bien immobilier en vue de l’acquérir, on cherche généralement à se projeter dans les lieux au travers de ses aspects esthétiques. Mais on s’intéresse trop peu souvent à ses caractéristiques techniques. Pourtant, la loi oblige le vendeur à remettre à l’acquéreur toute une série de diagnostics (jusqu’à dix en fonction de la zone géographique où est situé le logement, de sa date de construction ou s’il fait partie d’une copropriété). Mais force est de constater que ces documents sont trop peu consultés par les acheteurs. «Il est vrai qu’ils sont aussi attirants qu’une feuille d’imposition et qu’un néophyte n’y comprend pas grand-chose», reconnaît Nicolas Delourme, rédacteur en chef de la revue Les eMMerdeurs. Pourtant s’y intéresser peut s’avérer payant, en permettant d’avoir des arguments imparables pour négocier une ristourne sur le prix de vente du bien. «Sous leur nom et leur présentation barbares, ces documents permettent en effet de visiter le logement au-delà des murs, c’est-à-dire sous la couche de peinture fraîchement posée ou les éclairages récemment encastrés au plafond !»

Pour permettre aux particuliers de décoder les diagnostics immobiliers et s’en servir pour négocier, Nicolas Delourme et son équipe ont réalisé un guide pratique publié par les éditions Jean de Portal et intitulé Achat immobilier : comment gagner 5 337 € (cette somme correspond au gain moyen constaté lors de l’enquête). Très accessible, le fascicule de 54 pages détaille chacun des diagnostics potentiellement obligatoire, les informations à y rechercher en priorité et les arguments à faire valoir pour demander une ristourne au vendeur. «Un diagnostic immobilier défavorable offre à lui seul un ou plusieurs arguments très objectifs à opposer à un vendeur trop gourmand. Et nous en avons comptabilisé 31. Soit 31 occasions de négocier une réduction du prix de vente !»

Le guide révèle également les meilleurs moments pour négocier. La fenêtre de tir idéale se situe entre la promesse (ou le compromis) de vente et la fin du délai de rétractation. «Si vous ne recevez pas un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet lors de la promesse (ou du compromis) le délai de 10 jours de rétractation est retardé jusqu’à réception du dernier diagnostic», précise Nicolas Delourme. Passé le délai de rétractation, plus aucune négociation n’est possible. En revanche, un acquéreur peut obtenir une réduction, voire l’annulation de la vente, jusqu’à cinq ans après l’achat du bien, en cas de découverte d’un vice caché.